L'impôt de solidarité sur la fortune immobilière (ifi)
Notre dossier
La lettre de GESTION PRIVEE - avril 2018
Ce nouvel impôt assis sur le patrimoine immobilier se substitue à l’ISF. Que recouvre-t-il ? Quels sont les actifs et passifs à prendre en compte ? Quelles sont les modalités déclaratives à réaliser ?
L’IFI entre donc en vigueur pour la première fois. Il est assis sur le patrimoine immobilier net de dette, dépassant 1,3 M€ au 1er janvier 2018, et non affecté à l’activité professionnelle du contribuable.
Le seuil de taxation à 1,3 M€ net de dette, le barème, et les abattements restent identiques à ce que l’on connaissait sous l’ISF, de même que le mécanisme du plafonnement (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de l’année précédente + IFI de l’année de déclaration < 75% des revenus de l’année précédente).
Personnes assujetties :
- Les résidents fiscaux français sur leurs actifs immobiliers taxables, situés en France ou hors de France (sous réserve des conventions fiscales applicables et du régime des impatriés).
- Les non-résidents fiscaux français sur leurs seuls biens et droits immobiliers situés en France.
Modalités déclaratives :
Jusqu’à la déclaration de l’ISF 2017, on devait opérer une distinction entre les patrimoines inférieurs à 2,57 M€ et ceux supérieurs afin de réaliser une déclaration détaillée ou non. Le paiement se faisait soit lors de sa déclaration, soit au mois de septembre qui suit lors de la réception de l’avis d’impôt.
Désormais, avec l’instauration de l’IFI dès 2018, cette distinction n’est plus à opérer. Il suffira de déclarer son patrimoine en même temps que sa déclaration de revenus sur le formulaire Cerfa n° 2042. L’impôt sera donc à régler à la réception de l’avis d’impôt en septembre qui suit.
Principales exclusions de l’IFI :
Il s’agit en premier lieu des immeubles ou droits immobiliers affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du contribuable.
Il s’agit ensuite des immeubles détenus par des sociétés opérationnelles, si le contribuable détient de façon, directe ou indirecte, au sein de son foyer fiscal, moins de 10% du capital ou des droits de vote.
Enfin, les exonérations partielles dont bénéficiaient les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers, les terres agricoles et les parts de groupements fonciers agricoles dans le cadre de l’ISF, sont maintenues avec l’IFI.
Redéfinition du passif déductible :
Pour être déductibles, les dettes doivent être afférentes aux biens immobiliers imposables, exister au 1er janvier de l’année d’imposition, et être contractées et supportées par le redevable.
En revanche, les impôts générés par les revenus des biens immobiliers imposables et les dettes ne portant pas sur des biens immobiliers imposables ne sont pas déductibles.
Clauses anti-abus :
Ces clauses introduisent des limitations quant à la déductibilité des dettes ; elles sont de deux ordres :
• Exclusions partielles :
Si l’actif imposable a une valeur supérieure à 5 M€ et que le total des dettes déductibles est supérieur à 60% de cette valeur, alors le montant des dettes déductibles excédentaires n’est admis qu’à hauteur de 50% ;
Les prêts in fine sont quant à eux, déductibles par tranche selon un amortissement linéaire théorique sur la durée de l’emprunt.
• Exclusions totales :
Ne sont pas non plus déductibles les prêts familiaux contractés directement ou via une société détenue par les membres de la famille, sauf si l'on peut démontrer qu'il s'agit d'un emprunt consenti dans des conditions normales (montant du prêt, respect des échéances, etc...).
Cas des biens démembrés imposables à l’IFI :
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi de finances pour 2018 qui a supprimé l’ISF et instauré l’IFI, la règle d’imposition des biens démembrés à l’IFI a changé, même pour les
démembrements réalisés avant l’entrée en vigueur de cette nouvelle loi :
• Si le démembrement est issu de la loi (cas de l’usufruit légal du conjoint survivant) : il y a répartition de la charge de l’IFI entre l’usufruitier et le nu-propriétaire (selon le barème de l’article 669 du code général des impôts) ;
• Si le démembrement est d’origine conventionnelle (testament, donation au dernier vivant et avec réserve d’usufruit) : le paiement total de l’IFI sur la pleine propriété du bien reste à la charge de l’usufruitier.
Rédigé le 11 avril 2018 par François-Xavier Galibert | Ingénieur patrimonial chez COGEFI